4.1 Afbouw hypotheekrenteaftrek eigen woning
Sinds 2014 gaat het fiscale voordeel van de hypotheekrenteaftrek geleidelijk omlaag voor zover de rente wordt afgetrokken tegen het hoogste inkomstenbelastingtarief in box 1. Dit tarief bedraagt 40% in 2022 (43% in 2021). In 2023 komt er nog 1 keer een verlaging, waardoor de hypotheekrente definitief aftrekbaar is tegen maximaal 37,05%. Dit percentage komt overeen met het tarief van de eerste schijf. Overigens geldt dit aftrekpercentage ook bij veel andere aftrekposten.
Betaal je geen of weinig rente omdat je geen of een kleine eigenwoningschuld hebt? Dan kun je gebruikmaken van de Hillen-aftrek. Deze aftrek bouwt in 30 jaar af en bedraagt voor 2022 86,67% (2021: 90%).
4.2 Eigenwoningforfait wordt lager
De eerder aangekondigde verlaging van het eigenwoningforfait wordt doorgezet. Het eigenwoningforfait is een percentage van de WOZ-waarde van de woning. Deze komt bovenop je inkomen. Tot € 1.100.000 bedraagt het forfait in 2022 0,45% (0,50% in 2021) en boven € 1.100.000 blijft het 2,35%. Deze verlaging is een compensatie voor de afbouw van de hypotheekrenteaftrek.
4.3 Schenkingsvrijstelling eigen woning
De eenmalig verhoogde schenkingsvrijstelling voor de eigen woning van € 105.302 geldt ook in 2022. De daadwerkelijke hoogte van de vrijstelling wordt aan het einde van 2021 bekendgemaakt.
4.4 Aanpassen eigenwoningregeling in partnerschapssituaties bij overlijden
Sinds 2004 kennen we de bijleenregeling. In het kort komt deze regeling erop neer dat wanneer je oude woning meer opbrengt dan het bedrag waarvoor deze is gefinancierd, het bedrag daarboven op de lening voor je nieuwe woning in mindering moet worden gebracht. Je nieuwe eigenwoningschuld (EWS) valt daardoor lager uit. Deze winst noemen we ook wel de eigenwoningreserve (EWR).
Vanaf 2013 moet je een lening voor de eigen woning binnen 30 jaar aflossen om in aanmerking te komen voor renteaftrek. Of je hieraan voldoet, hangt af van de aflossingsstand. De beoordeling van de EWR en EWS wijzigt in gevallen waarbij een fiscaal partnerschap is aangegaan. Hierdoor worden deze schulden voortaan rechtvaardiger behandeld.
Als je voor 1 januari 2013 al een eigenwoningschuld had, dan hoef je voor die schuld niet te voldoen aan de aflossingseis. Een dergelijke eigenwoningschuld wordt een bestaande eigenwoningschuld (BEWS) genoemd.
De beoordeling van de EWR, EWS, aflossingsstand en BEWS wijzigt in gevallen waarbij een fiscaal partnerschap is aangegaan. Hiermee wordt een rechtvaardigere behandeling bereikt.
De volgende aanpassingen worden doorgevoerd:
1. Alleen wanneer in algemene gemeenschap van goederen wordt gehuwd, gaat een EWR en de aflossingsstand van de andere partner voor de helft over op de echtgenoot.
2. In situaties waarin niet in algemene gemeenschap van goederen is gehuwd, staat het de andere partner vrij de onbenutte ruimte EWR te benutten, zolang de partners gezamenlijk voldoende vermogen hebben ingebracht.
3. De EWR en de aflossingsstand gaan bij overlijden niet over op de partner.
4. Partners mogen de BEWS van één van hen of van hen beiden naar rato van ieders aandeel in een nieuwe lening inzetten.
5. Bij overlijden mag de langstlevende partner kiezen of hij de BEWS-ruimte van de overleden partner wil benutten of niet.
Voorbeeld
A en B zijn ongehuwd en kopen een woning van € 340.000 en gaan hiervoor een hypotheek aan van € 300.000. Zij financieren € 40.000 uit het vermogen van A dat hij heeft verdiend met de verkoop van zijn vorige woning.
Tot en met 2021:
Aandeel van A in de hypotheek: € 150.000
Aandeel van A in de woning: € 170.000
Huidige eigenwoningreserve A: € 40.000 -/-
Maximale eigenwoningschuld A: € 130.000 -/-
Aandeel waarover geen renteaftrek bestaat: € 20.000
Maximale EWS van B: € 170.000
Hypotheek van B: € 150.000 -/-
Niet benutte ruimte eigenwoningschuld: € 20.000
Vanaf 2022:
Bij aankoop van de woning mag A ook de ruimte van B benutten, waardoor renteaftrek over de gehele eigenwoningschuld (€ 300.000) is toegestaan.
4.5 Onvoorziene omstandigheden vóór verkrijging woning
Sinds 1 januari 2021 kent de overdrachtsbelasting 3 tarieven:
- Voor verkrijgingen van een eigen woning van maximaal € 400.000 door starters tot 35 jaar, geldt een verlaagd tarief van 0%. Voorwaarde is wel dat de woning gaat functioneren als hoofdverblijf en dat de koper de vrijstelling nog niet eerder heeft gehad.
- Voor de verkrijging van een eigen woning geldt een verlaagd tarief van 2%, mits de woning gaat functioneren als hoofdverblijf.
- Voor overige verkrijgingen van onroerend goed, zoals niet-eigenwoningen en niet-woningen (zoals bedrijfspanden), geldt een tarief van 8%.
De verlaagde tarieven gelden alleen wanneer de woning gaat functioneren als hoofdverblijf. Het komt in de praktijk geregeld voor dat je de woning door onvoorziene omstandigheden niet als hoofdverblijf kunt gebruiken. De wet biedt de mogelijkheid om rekening te houden met deze omstandigheden die zich ná het tijdstip van verkrijging voordoen.
Het kan ook voorkomen dat onvoorziene omstandigheden zich voordoen na het sluiten van de koopovereenkomst, maar voor de levering (de overdracht bij de notaris). Denk aan het verloren gaan van de woning, een echtscheiding, nieuwe baan en/of verlies van baan of overlijden.
Momenteel is niet wettelijk vastgelegd dat als deze omstandigheden zich voordoen tussen het tijdstip van het sluiten van de overeenkomst en de levering, het verlaagde tarief alsnog van toepassing is. Het kabinet wil ook in deze gevallen rekening houden met de onvoorziene omstandigheden. Hiervoor moet je voldoen aan de volgende voorwaarden:
1. De onvoorziene omstandigheid doet zich voor in de periode tussen het tekenen van het koopcontract en het moment van overdracht bij de notaris.
2. Door deze omstandigheid kun je de woning niet langer gebruiken als hoofdverblijf.
4.6 Aanpassing antimisbruikbepaling overdrachtsbelasting
Sinds 1 april 2021 mag je de startersvrijstelling voor de overdrachtsbelasting alleen toepassen wanneer de waarde van de verkregen woning niet boven de € 400.000 uitkomt. Je zou misbruik kunnen maken van dit maximumbedrag door de woning gefaseerd te verkopen. Bijvoorbeeld door eerst het woongenot te verkopen, gevolgd door de verkoop van de rest van het eigendom. Daarom is een antimisbruikbepaling opgesteld, die het totaal van de waarde van de verkregen woning en de rechten waaraan deze is onderworpen, bij elkaar optelt.
Het voorstel is om 2 onduidelijkheden in deze antimisbruikbepaling weg te nemen:
1. Wanneer als gevolg van een opeenvolgende verkrijging binnen 1 jaar de waarde van de verkregen woning tezamen onder de woningwaardegrens van € 400.000 uitkomt, ben je aanvullend alleen overdrachtsbelasting verschuldigd over de waarde van de opvolgende verkrijging.
2. Wanneer de eerste verkrijging voor 1 april 2021 heeft plaatsgevonden en de opeenvolgende verkrijging daarna, dan is de antimisbruikbepaling niet van toepassing.
Tot slot is het voorstel om deze antimisbruikbepaling niet te laten gelden in geval van verkrijgingen krachtens erfrecht of huwelijksvermogensrecht.
4.7 Vrijstelling van overdrachtsbelasting bij terugkoop woning met verkoopregulerend beding
‘Verkopen onder voorwaarden (VoV)’ is een instrument om starters op de koopwoningmarkt te stimuleren. Een aanbieder verkoopt een VoV-woning met een korting aan vooral starters of particuliere kopers met een lager inkomen.
Onderdeel van ‘verkoop onder voorwaarden’ is vaak dat de aanbieder de woning op termijn terugkoopt. Bij terugkoop delen de aanbieder en de eigenaar-bewoner de waardestijging of daling. De aanbieder verkoopt de woning vervolgens opnieuw aan een starter of particuliere koper met een lager inkomen. In de praktijk gebruiken vooral woningcorporaties dit instrument.
Sinds de wijzigingen in de overdrachtsbelasting in 2021 is dit instrument voor aanbieders financieel onaantrekkelijk. Voor 2021 betaalden aanbieders in de praktijk geen overdrachtsbelasting over terugkopen. Na 2021 moeten ze hiervoor 8% overdrachtsbelasting betalen. Dit wordt nu aangepast, zodat aanbieders met ingang van 1 januari 2022 geen overdrachtsbelasting zijn verschuldigd over terugkopen.
Om hiervoor in aanmerking te komen, moet je aan de volgende voorwaarden voldoen:
- Uit het verkoopregulerend beding bij de eerdere verkrijging blijkt een zelfbewoningsplicht voor de natuurlijk persoon (eerdere verkrijger) voor de betreffende woning.
- De waarde in het economisch verkeer van de VoV-woning ten tijde van de eerdere verkrijging is niet hoger dan de woningwaardegrens die geldt bij de startersvrijstelling ten tijde van de terugverkrijging. De waarde is in dit geval de waarde in het economisch verkeer zonder rekening te houden met het verkoopregulerend beding.
- De woning is bij de eerdere verkrijging door de natuurlijk persoon verkregen met een koperskorting van ten minste 10% en ten hoogste 50% van de waarde van die woning op dat moment. Met koperskorting bedoelen we een regeling over een uitgestelde betaling, waarbij je de schuld pas bij verkoop van de woning hoeft af te lossen.
- Als natuurlijk persoon ben je op grond van het verkoopregulerend beding verplicht om de koperskorting geheel of gedeeltelijk terug te betalen. Of je bent verplicht om met de voorafgaande vervreemder in bepaalde mate een tussentijdse waardeontwikkeling te delen. Daarbij kan de tussentijdse waardeontwikkeling zowel positief als negatief zijn.
4.8 Verlaging van de verhuurderheffing wegens huurbevriezing
Heb je meer dan 50 huurwoningen in bezit waarvan de maandelijkse huurprijs niet hoger is dan de huurtoeslaggrens? Dan ben je verhuurderheffing verschuldigd. In de praktijk betalen de woningcorporatiesector en een aantal beleggers deze heffing nagenoeg volledig. De opbrengst van de verhuurderheffing bedroeg in 2019 € 1,7 miljard.
Deze heffing gaat per 1 januari 2022 omlaag met 0,042 procentpunt. Hiermee gaat de verhuurderheffing structureel met een bedrag van € 180 miljoen omlaag.
Meer weten?
Heb je vragen over de Miljoenennota 2022 die het kabinet presenteerde tijdens Prinsjesdag 2021? Of wil je weten wat de kabinetsvoorstellen voor invloed hebben op jouw organisatie? Neem contact op met onze adviseurs.
Disclaimer
Bij de samenstelling van deze teksten hebben we naar uiterste betrouwbaarheid en zorgvuldigheid gestreefd. Je kunt onze organisatie niet aansprakelijk stellen voor eventuele onjuistheden en de gevolgen hiervan.
