Algemeen

Eindejaarstips voor de woningeigenaar

08 dec 2020

Wat kun je fiscaal dit jaar nog doen of juist nalaten om minder belasting te betalen? Bekijk onze eindejaartips 2020 voor de woningeigenaar.

1. Koop (eerste) eigen woning na 2020

Jongeren die minstens 18 jaar zijn en nog geen 35 jaar krijgen vanaf 2021 een vrijstelling van overdrachtsbelasting bij de aankoop van een eigen woning. De vrijstelling is eenmalig. Dit betekent dat als zij al een koopwoning bezitten, ze toch recht hebben op de vrijstelling als ze een andere woning kopen. Voorwaarde is wel dat ze zelf in de woning gaan wonen. De vrijstelling betekent een besparing van 2% overdrachtsbelasting.

Let op
De vrijstelling geldt vanaf 1 januari 2021, maar is vanaf 1 april 2021 beperkt tot woningen met een waarde tot € 400.000. Voor woningen met een hogere waarde geldt de vrijstelling niet, dus ook niet tot het bedrag van € 400.000.

2. Koop een 2e woning nog dit jaar

De overdrachtsbelasting op woningen die een koper niet zelf als hoofdverblijf gaat gebruiken, stijgt volgend jaar naar 8%. Dit betekent een stijging van 6%-punt ten opzichte van 2020. De verhoging is bedoeld om beleggen en speculeren op de woningmarkt tegen te gaan en zo woningen betaalbaar te houden.

De maatregel betekent bijvoorbeeld dat een vakantiewoning belast wordt met 8% overdrachtsbelasting. Maar ook de woning die een bedrijf koopt als belegging of de woning die een ouder koopt voor een kind.

3. Schenk vrijgesteld voor een eigen woning

Sinds 1 januari 2017 bestaat de schenkingsvrijstelling voor de eigen woning. Voor 2020 bedraagt deze vrijstelling € 103.643. Deze vrijstelling kun je onder voorwaarden gespreid over 3 opeenvolgende jaren benutten. De geschonken bedragen moeten uiterlijk in het 2e kalenderjaar na het kalenderjaar waarin de eerste schenking is gedaan worden gebruikt voor de eigen woning.

De vrijstelling is niet beperkt tot schenkingen tussen ouders en kind. Hierdoor kun je dus ook buiten de gezinssituatie gebruikmaken van de vrijstelling. Wel blijft de beperking van kracht dat de ontvanger tussen 18 en 40 jaar moet zijn (als de schenking gespreid plaatsvindt, moet op alle momenten aan deze voorwaarde worden voldaan).

Wie de schenking ontvangt, moet deze gebruiken voor de eigen woning. Het gaat hierbij om de verwerving of verbouwing van een eigen woning, de afkoop van rechten van erfpacht, opstal of beklemming met betrekking tot die woning en de aflossing van de eigenwoningschuld of de restschuld na verkoop van de eigen woning.

Tip
De schenking leidt bij jou tot een lager belastbaar vermogen in box 3. Schenk je nog in 2020? Dan bespaart je in 2021 dus belasting in box 3.

4. Spreid de schenking over 3 jaar en voorkom boeterente

Vanaf 2017 is het ook mogelijk om de hoge schenkingsvrijstelling van € 103.643 te gebruiken voor een schenking die je spreidt over 3 achtereenvolgende jaren. Als de ontvanger van de schenking deze gebruikt voor het aflossen van de woningschuld, kan hierdoor de boeterente misschien (deels) worden voorkomen. De ontvanger moet wel voldoen aan de leeftijdsgrens. Is iemand bijna 40? Dan zijn gespreide schenkingen dus niet mogelijk.

5. Los je geringe hypotheekschuld af

Als je geen hypotheekrente in aftrek brengt, hoef je slechts een gering deel van het eigenwoningforfait bij te tellen. Daarom kan het verstandig zijn om een lage hypotheekschuld af te lossen. Bijkomend voordeel is dat hiermee ook het box 3-vermogen lager wordt en je dus ook minder belasting in box 3 betaalt. Uiteraard moet je dan wel zorgen dat je uiterlijk 31 december 2020 aflost.

Let op
Deze regeling wordt vanaf 2019 over een periode van 30 jaar geleidelijk afgeschaft. Jouw voordeel zal dus per jaar kleiner worden en uiteindelijk verdwijnen.

Let op
Bedenk vooraf of je mogelijk op een later moment geen ander bestedingsdoel hebt voor het gebruikte box 3-vermogen. Als je later opnieuw een hypotheek voor je woning afsluit, is de rente namelijk niet meer aftrekbaar. 

6. Onderzoek rentemiddeling

Rentemiddeling biedt een mogelijkheid om tegen een lagere hypotheekrente te lenen, zonder dat ineens de boeterente vanwege vervroegd aflossen betaald hoeft te worden. Bij rentemiddeling is de boeterente namelijk niet ineens verschuldigd, maar wordt deze uitgesmeerd over de nieuwe rentevastperiode. Hiermee wordt een lagere hypotheekrente ineens bereikbaar voor een veel grotere groep. Onderzoek daarom of in jouw situatie rentemiddeling mogelijk is.

De boeterente bij rentemiddeling is aftrekbaar. Naast de boeterente kan het rentepercentage ook worden verhoogd met andere opslagen die geen verband houden met de boeterente. Bijvoorbeeld een opslag voor het risico van vroegtijdig aflossen van de hypotheekschuld.

Deze andere opslagen, bovenop de hypotheekrente en de boeterente, mogen in totaal niet hoger zijn dan 0,2%. In dat geval is er ook sprake van renteaftrek voor de andere opslagen.

Tip
Het tarief waartegen de (boete)rente in aftrek kan worden gebracht, wordt afgebouwd tot 37,05% (2023). In 2020 is de rente maximaal aftrekbaar tegen 46%. Door dit jaar een lening over te sluiten en de boeterente te betalen, kun je mogelijk fiscaal voordeel behalen ten opzichte van de rentemiddeling.

Let op
Als het percentage van de andere opslagen hoger is dan 0,2%, mag je over de gehele andere opslag geen rente aftrekken. Je moet dan de betaalde rente herrekenen naar de rente die je mag aftrekken als betaalde hypotheekrente.

7. Betaal hypotheekrente vooruit

Valt je inkomen in 2021 in een lager tarief dan in 2020? En/of wil je je box 3-vermogen verlagen? Dan is het wellicht financieel aantrekkelijk om in 2020 je hypotheekrente vooruit te betalen. Je hypotheekrente wordt in 2020 dan nog afgetrokken tegen het hogere tarief en je box 3-vermogen zal per 1 januari 2021 lager zijn.

Let op
Je mag maximaal de in 2020 vooruitbetaalde hypotheekrente van het eerste halfjaar van 2021 in 2020 in aftrek brengen.

Let op
Trek je de hypotheekrente in 2020 af tegen het tarief van de hoogste schijf, dan heb je in ieder geval een voordeel van 3%-punt. Het maximum waartegen je de hypotheekrente mag aftrekken, wordt in 2021 namelijk verder verlaagd van 46 naar 43%. De aftrek van hypotheekrente en andere aftrekposten zal worden afgebouwd naar 37,05% in 2023. Ook het tarief van de 1e schijf daalt in 2021, namelijk van 37,35% naar 37,1%.

8. Plan verkoop eigen woning rondom de jaarwisseling

Verkoop je je eigen woning? Dan kan het financieel nadelig zijn als de overdracht bij de notaris voor 1 januari 2021 plaatsvindt. Als je de ontvangen koopsom namelijk niet direct gebruikt voor de aankoop van een nieuwe eigen woning, valt deze per 1 januari 2021 in box 3. Je kunt de belastingheffing in box 3 eenvoudig voorkomen door de overdracht te verplaatsen naar bijvoorbeeld 2 januari 2021.

Tip
Plan de overdracht van je eigen woning bij de notaris slim en bespaar box 3-heffing. Draag je je eigen woning bij de notaris over voor 1 januari 2021? En wend je de ontvangen koopsom nog voor 1 januari 2021 aan voor de koop van een nieuwe eigen woning bij de notaris? Dan valt de ontvangen koopsom niet in box 3. Houd wel rekening met de wijzigingen per 2021 in de overdrachtsbelasting.

Let op
Het schuiven met de datum is niet altijd eenvoudig, omdat je koper misschien een tegenovergesteld belang heeft.

9. Plan koop eigen woning slim rondom de jaarwisseling

Koop je een eigen woning en betaal je deze aankoop (gedeeltelijk) met eigen geld? Ook dan kan het financieel nadelig zijn als de overdracht bij de notaris na 1 januari 2021 plaatsvindt. Het eigen geld behoort dan namelijk per 1 januari 2021 nog tot het vermogen in box 3. Je kunt de belastingheffing in box 3 eenvoudig voorkomen door de overdracht te verplaatsen naar bijvoorbeeld 29 december 2020.

10. Verhuur tweede woning aan kind(eren)

Heb je (studerende) kinderen die nauwelijks een betaalbare huur- of koopwoning kunnen vinden? En heb je voldoende privévermogen in box 3? Overweeg dan nog dit jaar een woning te kopen en aan hen te verhuren. Dit heeft verschillende fiscale voordelen.

De eventuele waardestijging van de woning is namelijk onbelast, de ontvangen huur eveneens. Bovendien hebben je kinderen waarschijnlijk recht op huurtoeslag, dus je kunt hier met het huurbedrag rekening mee houden en iets meer huur vragen. Die moet wel zakelijk zijn, maar is de huur ondanks de huurtoeslag toch nog te hoog voor je kinderen, dan kun je een deel van de huur terugschenken. Een schenking tot € 5.515 per kind is in 2020 onbelast.

Let op
Koppel de schenking wel los van de huurbetalingen en ga dit niet met elkaar verrekenen.

Een extra voordeel van deze optie is dat de waarde van de woning in box 3 slechts wordt gesteld op een deel van de WOZ-waarde vanwege de verhuurde staat van de woning. Zo beschikken de kinderen over niet te dure woonruimte, terwijl jij nog een mooi rendement maakt.

Let op
De aankoop van een woning voor kinderen is vanaf 2021 belast met 8% overdrachtsbelasting in plaats van 2% in 2020. Koop een woning voor je kinderen daarom dit jaar nog als dat kan.

Meer weten?

Wil je meer weten over de eindejaarstips voor de woningeigenaar? Neem dan contact op met je Countus-adviseur.