Wanneer valt verhuur in box 3 of box 1?
Een pand dat je privé bezit, valt in principe in box 3. Dat geldt zolang er sprake is van normaal vermogensbeheer. Denk aan het aanhouden en verhuren van vastgoed als belegging. Doe je meer dan dat? Dan kan het pand in box 1 vallen. De opbrengsten worden dan belast als winst uit onderneming of als resultaat uit overige werkzaamheden.
Geen harde grens tussen normaal en actief beheer
Volgens Rechtbank Den Haag is er geen harde grens tussen box 3 en box 1. Of je de grens van normaal vermogensbeheer overschrijdt, hangt af van alle feiten en omstandigheden. De rechtbank geeft aan dat die beoordeling in principe per pand moet plaatsvinden. Pas daarna beoordeel je voor alle panden die in box 1 vallen samen of sprake is van winst uit onderneming of van resultaat uit overige werkzaamheden.
Rechtbank beoordeelt de situatie per pand
In deze zaak vond de rechtbank dat de Belastingdienst voor 4 panden aannemelijk had gemaakt dat sprake was van meer dan normaal vermogensbeheer. De werkzaamheden gingen veel verder dan bijvoorbeeld het verbouwen van een keuken of badkamer. Volgens de rechtbank hadden de werkzaamheden het karakter van projectontwikkeling. Daardoor werd de grens van normaal vermogensbeheer overschreden. Het ging om:
- een voormalig woonhuis met garage dat na het aanvragen en verkrijgen van vergunningen werd omgebouwd tot 3 appartementen met bergingen
- een pand met bedrijfsruimte op de begane grond en een bovenwoning op de eerste en tweede verdieping dat na het aanvragen en verkrijgen van vergunningen werd omgebouwd tot 2 woningen
- een kantoorgebouw dat na het aanvragen en verkrijgen van vergunningen werd omgebouwd tot 3 winkels of bedrijfsruimten en 11 appartementen
- een winkel-woonhuis waarin op basis van de verleende vergunningen onder meer constructieve doorbraken en een aanbouw waren gerealiseerd
Deze 4 panden vielen volgens de rechtbank in box 1. Voor de andere panden gold dat niet. Die bleven belast in box 3.
De rechtbank volgde het standpunt van de belanghebbende dat voor de panden in box 1 sprake was van winst uit onderneming en niet van resultaat uit overige werkzaamheden. Dat was voor de belanghebbende gunstiger, onder meer vanwege de zelfstandigenaftrek en de MKB-winstvrijstelling.
Let op
De beoordeling blijft maatwerk. Er is geen vaste grens tussen box 3 en box 1. Verhuur je meerdere panden, verbouw je vastgoed of ontwikkel je panden door? Bespreek dan op tijd wat dit fiscaal betekent voor jouw situatie.
Wil je weten waar je aan toe bent?
Twijfel je of de verhuur of ontwikkeling van jouw panden in box 3 of box 1 valt? Onze adviseurs kijken graag met je mee. Neem contact met ons op voor een vrijblijvend adviesgesprek.
