Bepaling pachtprijs
Wageningen Economic Research (WER) berekent elk jaar de pachtnormen aan de hand van de gemiddelde prijzen over een periode van de afgelopen 5 jaar. Dit is de referentieperiode. De hoogte van de pachtprijs hangt af van wat je met de grond kunt verdienen: de grondbeloning. Bij goede opbrengsten stijgt de maximale pachtprijs, bij slechte opbrengsten daalt deze.
In de berekeningssystematiek is rekening gehouden met de belangen van de pachter en verpachter. In de methodiek zijn de bedrijfsreserveringen van de pachter en het vereiste directe rendement van de verpachter verwerkt. De indeling in regionale pachtgebieden is gemaakt om rekening te kunnen houden met regionale verschillen in het opbrengend vermogen van de grond. Op basis van deze uitgangspunten wordt voor nieuwe en bestaande overeenkomsten per pachtprijsgebied een maximale pachtprijs vastgesteld.
Verklaring stijging en daling
In 8 van de 14 pachtprijsgebieden is de pachtnorm ten opzichte van 2021 gedaald. In de andere gebieden, waar met name melkveehouderij aanwezig is, zijn de pachtnormen gestegen. De oorzaak van de stijging of daling zit in de referentieperiode om de gemiddelde grondbeloning te bepalen. Gemiddelde lagere inkomsten in de akkerbouwgebieden hebben nu een daling van de norm tot gevolg terwijl de gemiddelde hogere inkomsten in de melkveehouderij juist voor een stijging zorgen.
Het jaar 2015 (dat meegenomen is in de pachtnormbepaling van het jaar 2021) was voor de akkerbouw een jaar met een bovengemiddeld inkomen, alhoewel er grote verschillen waren in de gebieden. In de pachtnormbepaling voor 2021 is de referentieperiode 1 jaar opgeschoven. In 2020 is door de akkerbouw een lager inkomen geboekt ten opzichte van 2015. De pachtprijs in deze gebieden is daardoor gezakt. Met name het zuidwestelijk akkerbouwgebied is enorm in pachtprijs gedaald.
Bij de melkveehouderij was dit juist andersom. In 2020 was de grondbeloning hoger dan 2015. De uitkomsten zijn wel per regio verschillend, wat je ook terugziet in de grootte van de daling of stijging.
Agrarische bedrijfsgebouwen en woningen
De berekende hoogst toelaatbare pachtprijzen in 2022 voor agrarische bedrijfsgebouwen en de pachtprijs voor bestaande overeenkomsten zijn 2,79% (in 2021 2,44%).
De maximale pachtverhoging voor agrarische woningen met pachtovereenkomsten van vóór 1 september 2007 is 2,3%. De hoogst toelaatbare pachtprijs voor agrarische woningen met pachtovereenkomsten op of na 1 september 2007 stijgt met 2,7%.
Aanpassen pachtprijs
De pachtprijzen voor bestaande contracten (van voor 1 september 2007) worden verhoogd of verlaagd met een zogenaamd veranderingspercentage. Dit percentage staat ook opgenomen in de tabel.
Voor contracten die zijn ingegaan na 1 september 2007 is echter alleen de nieuwe regionorm van belang.
De aangepaste pachtprijs mag worden doorgevoerd in het pachtjaar, volgend op het jaar van publicatie van de nieuwe normen. In dit geval is dat juni 2022.
Is de ingangsdatum van je pachtcontract 1 november? Dan wordt de nieuwe pachtprijs actueel per 1 november 2022. Gaat je pachtcontract echter in op 1 mei? Dan wordt de nieuwe pachtprijs (pas) actueel per 1 mei 2023.
Vrijstelling
De wijziging qua pachtprijs geldt niet voor de geliberaliseerde pacht voor los land van 6 jaar of korter. Ook geldt dit niet voor de andere pachtvormen die vrijgesteld zijn van de wettelijke pachtprijsbescherming.
De wijziging van de pachtprijs werkt automatisch (van rechtswege) door in de pachtovereenkomst. De verpachter mag geheel of gedeeltelijk van een verhoging van de pachtprijs afzien. Hij moet dit dan wel schriftelijk meedelen aan de pachter. Is dit niet schriftelijk meegedeeld? En is er geen wijziging doorgevoerd van de pachtprijs? Dan kun je de pachtprijs herberekenen. In sommige gevallen kan dit resulteren in een lagere pachtprijs en/of een terug te vorderen bedrag van de verpachter.
Doorkijk 2023
Wat opvalt is dat de grondbeloning in 2016 erg laag was. De inkomsten in zowel de akkerbouw als de melkveehouderij waren in 2021 stabiel. Als je daarin dan meeneemt dat 2016 niet meer meegenomen zal worden in de gemiddelde grondbeloning bij het berekenen van de pachtnormen in 2023, dan kan daaruit geconcludeerd worden dat de pachtnormen in 2023 fors kunnen gaan stijgen.
In algemene zin geldt dat de pachtprijs nooit hoger mag zijn dan 2% van de vrije verkeerswaarde. Dit zal dan een te forse stijging van de pachtprijs kunnen beletten. Daarnaast geldt ten aanzien van de verhogingen op basis van het veranderpercentage (de contracten van voor 1 september 2007) dat de nieuwe pachtprijs nooit hoger mag zijn dan 110% van de voor het betreffende gebied geldende regionorm.
Meer weten?
Heb je een vraag over de nieuwe pachtprijzen? Of wil je advies over jouw pachtsituatie? Neem dan contact op met Aagje Tymersma of Andreas van der Vis.