Belasten onroerende zaken
Momenteel ligt het wetsvoorstel van het kabinet voor advies bij de Raad van State. In het nieuwe stelsel wordt zowel het directe rendement (huur en pacht) als het indirecte rendement (de positieve of negatieve waardeontwikkeling) op onroerende zaken belast in box 3.
Direct rendement
Onder het directe rendement vallen dus inkomsten uit huur en pacht, maar ook het rendement in natura door het eigen gebruik van de onroerende zaak. De manier van belastingheffing is verder afhankelijk van de categorie waarin je onroerende zaken worden ingedeeld. Hieronder staan de voorgestelde regels.
Bij een onroerende zaak die minimaal 328 dagen (of 329 dagen in een schrikkeljaar) in het jaar wordt verhuurd:
- is de ontvangen huur of pacht belast
- zijn onderhoudskosten en andere kosten hierop aftrekbaar
Bij een onroerende zaak die het gehele jaar niet wordt verhuurd:
- is 2,65% van de WOZ-waarde (de zogenaamde vastgoedbijtelling die het voordeel in natura van het eigen gebruik vertegenwoordigt) belast
- zijn onderhoudskosten en andere kosten niet apart aftrekbaar, maar verdisconteerd in de vastgoedbijtelling
Bij een onroerende zaak die voor minder dan 328 dagen (of 329 dagen in een schrikkeljaar) in het jaar wordt verhuurd, worden bovenstaande berekeningen met elkaar vergeleken en:
- is de ontvangen huur of pacht verminderd met de onderhoudskosten en zijn andere kosten belast
- als dit tot een hoger bedrag leidt, is 2,65 % van de WOZ-waarde belast
Let op
De rente die je moet betalen over je schulden, kun je wel aftrekken. Ook als je de vastgoedbijtelling moet toepassen.
Onderhoudskosten en verbeteringskosten
In het nieuwe voorgestelde stelsel is het onderscheid tussen onderhoudskosten en verbeteringskosten van belang. Onderhoudskosten zijn in het jaar aftrekbaar of verdisconteerd in de vastgoedbijtelling. Verbeteringskosten worden pas verrekend bij het realiseren van het indirecte rendement.
Let op
Heel kort omschreven zijn onderhoudskosten kosten voor het repareren van bestaande elementen van de onroerende zaak, zoals schilderen. Bij een verbetering maak je kosten om iets toe te voegen aan de onroerende zaak, denk aan een aanbouw.
Indirect rendement
Je indirecte rendement is belast volgens de vermogenswinstbelasting. Het gaat hierbij om de winst die je hebt behaald door de waardeontwikkeling tijdens de periode dat je als belastingplichtige onroerend goed bezit. De belastingheffing vindt plaats aan het einde van de bezitsduur, bijvoorbeeld bij de verkoop.
De wijze van belastingheffing vindt voor alle onroerende zaken op dezelfde manier plaats. Het maakt hierbij dus niet uit of je de onroerende zaak voor minimaal 328 dagen per jaar verhuurt, voor minder dagen of helemaal niet.
Box 3 berekenen
De verbeteringskosten worden bij de berekening van het indirecte rendement wel verrekend.
Box 3 berekenen? Een heel simpel rekenvoorbeeld:
- kosten aankoop onroerende zaak: € 500.000
- verbeteringskosten door de jaren heen: € 250.000
- opbrengst bij verkoop: € 900.000
De vermogenswinst bedraagt dan: € 150.000 (€ 900.000 -/- € 500.000 -/- € 250.000).
Heffingsvrij inkomen en tarief box 3
In het aangeboden wetsvoorstel zijn nog meer parameters opgenomen die nog niet eerder bekend waren. Zo wordt ook voorgesteld om het heffingsvrije inkomen voor box 3 vast te stellen op € 1.250, een verliesdrempel van € 500 te hanteren en een belastingtarief van 36%.
Let op
Het nieuwe kabinet kan uiteraard ook nog andere keuzes maken voor de diverse parameters.
Niet voor periode 2017-2026
Het is de bedoeling om het nieuwe stelsel per 1 januari 2027 in te laten gaan. De hiervoor beschreven berekening van bijvoorbeeld het werkelijke rendement op onroerende zaken geldt dan ook pas als de wetsvoorstellen ongewijzigd worden aangenomen en per 1 januari 2027 worden ingevoerd.
En nu?
Doordat het wetsvoorstel nu bij de Raad van State ligt, kan de invoering van het nieuwe stelsel per 1 januari 2027 misschien nog gehaald worden. Nadat het kabinet een advies heeft ontvangen, kan het nieuwe kabinet beslissen of het wetsvoorstel – met of zonder wijzigingen – ingediend wordt bij de Tweede Kamer.
Meer weten?
Wil je meer weten over de gevolgen van het wetsvoorstel voor jou? Neem dan contact op met één van onze fiscalisten.
