Agro

Pacht en overdracht: zo vrij als een vogeltje?

12 aug. 2020

De pachtregelgeving kent het begrip vervreemding. Aan vervreemding, zowel door de pachter als de verpachter, zijn echter wel consequenties verbonden. Dit zijn de regels en aandachtspunten.

Pachtcontract overdragen

Wil je als pachter het pachtcontract overdragen en dus vervreemden aan een ander? Dan moet je hiervoor toestemming vragen aan de verpachter. Als de verpachter deze toestemming niet wil geven, kun je een verzoek voor pachtoverdracht indienen bij de pachtkamer.

Of de overdracht wordt toegestaan of mogelijk is, hangt af van de (familie)relatie tussen de oude pachter en de beoogde pachter en van de geschiktheid van de beoogde pachter. Is hij in staat het pachtobject als een goed pachter te beheren?

Geeft de verpachter geen toestemming en wijst de pachtkamer de overdracht ook af, maar draag je het pachtcontract toch over? Dan kan de pachtovereenkomst worden ontbonden.

Pachtobject overdragen als verpachter

Hoe zit het andersom? Mag je als verpachter een pachtobject zomaar overdragen en vervreemden aan een ander? Nee. Ook hiervoor zijn regels opgenomen in de pachtregelgeving.

Als je wil overdragen aan een derde blijft het pachtcontract sowieso in stand. De pachter wordt dan geconfronteerd met een nieuwe verpachter. Maar let op: voordat de overdracht aan iemand anders dan de pachter plaats kan vinden, moet de verpachter (als er sprake is van een regulier pachtcontract van 12 of 6 jaar met verlenging) het te koop aanbieden aan de pachter (behoudens een aantal in de wet opgenomen uitzonderingen). Dit noemen we het zogenaamde voorkeursrecht van de pachter.

Bij dit voorkeursrecht komen we ook het begrip vervreemding weer tegen. Vervreemding is een ruim begrip. Het omvat niet alleen verkoop, maar ook het in erfpacht uitgeven en een opstalrecht of vruchtgebruik vestigen.

Wat gebeurt er als je er als verpachter voor kiest om het gepachte over te dragen aan je eigen bv? Ook dan is het voorkeursrecht van toepassing en moet je het dus eerst, voordat de overdracht aan de bv plaatsvindt, aan de pachter aanbieden.

Meerwaardebeding

Als de pachter er echter voor kiest om op basis van het voorkeursrecht het pachtobject te kopen, dan is in de pachtregelgeving een zogenaamd meerwaardebeding opgenomen. Bij verkoop van het pachtobject door de pachter (dan inmiddels eigenaar) binnen 10 jaar na de aankoop, moet het verschil tussen de prijs die door de pachter is betaald voor het pachtobject en de waarde daarvan in pachtvrije staat (de economische waarde), ten tijde van de verkrijging aan de verpachter worden vergoed. Hierop wordt jaarlijks 10% in mindering gebracht.

Als de waarde in pachtvrije staat echter ten tijde van de vervreemding door de pachter lager is dan de waarde in pachtvrije staat ten tijde van de verkrijging, is de vergoeding het verschil tussen de prijs die door de pachter is betaald voor het pachtobject en de waarde daarvan in pachtvrije staat ten tijde van de vervreemding.

Rekenvoorbeeld

Ter verduidelijking geven we een rekenvoorbeeld. Het gepachte wordt aangekocht voor € 40.000 per hectare, terwijl de economische waarde € 60.000 per hectare is. Na 3 jaar wordt het verkocht voor een economische waarde van € 70.000. De vergoeding bedraagt dan € 20.000 min 30%. Als de economische waarde ten tijde van de verkoop echter € 55.000 bedraagt, dan is de vergoeding € 15.000 min 30%.

Een vraag uit de praktijk

Stel dat je het pachtobject binnen 10 jaar verkoopt aan bijvoorbeeld a.s.r. onder de voorwaarde dat je het in erfpacht terugkrijgt? Is er dan wel sprake van meerwaarde omdat deze niet wordt gerealiseerd? Door de uitgifte in erfpacht wordt immers niet de economische waarde door de a.s.r. betaald.

Ondanks dit is ook in dit geval sprake van het moeten vergoeden van meerwaarde. Volgens de pachtregeling is het namelijk niet relevant wat je er voor krijgt, maar is juist het verschil tussen wat destijds voor het pachtobject is betaald en wat de pachtvrije waarde toen was relevant.

Van zo vrij zijn als een vogeltje is dus geen sprake. Voor zowel de verpachter als de pachter is het oppassen geblazen bij vervreemding. Denk daarom goed na over de consequenties en laat je op tijd adviseren.

Meer weten?

Wil je meer weten over vervreemding? Neem dan contact op met een Countus-adviseur. We helpen je graag.