Wat is het werkelijke rendement?
Op 6 juni 2024 besloot de Hoge Raad dat je in box 3 mag uitgaan van het werkelijke rendement, mits dit lager is dan het wettelijke forfaitaire rendement. Sindsdien zijn er meerdere uitspraken geweest om dit begrip verder in te vullen, onder andere op 14 juni en 2 augustus 2024.
Het werkelijke rendement bestaat uit het gerealiseerde rendement (zoals huurinkomsten) én ongerealiseerde rendement (zoals waardestijging van onroerend goed). Je berekent dit op basis van je totale vermogen in box 3, zonder aftrek van het heffingsvrije vermogen. Het gaat om het nominale rendement, dus inflatie wordt niet meegenomen. Alleen de rente over schulden in box 3 is aftrekbaar, andere kosten zijn dat niet.
Voor woningen wordt het werkelijke rendement bepaald op basis van de WOZ-waarde aan het begin en het einde van het jaar.
Nieuwe aanwijzingen onroerende zaken
Ondanks de eerdere aanwijzingen waren er in de praktijk nog veel vragen over de invulling van het werkelijke rendement in bepaalde situaties. Op 20 december 2024 gaf de Hoge Raad extra richtlijnen. We hebben de belangrijkste op een rij gezet.
1. Rendement woning op basis van WOZ-waarden
De waardeverandering van woningen in box 3 (zoals vakantiewoningen) bereken je op basis van de WOZ-waarden van dit jaar en komend jaar. Voor de box 3-heffing over 2024 neem je dus het verschil tussen de WOZ-waarde van 2024 en 2025.
2. Rendement bij verkoop woning
Als je in de loop van het jaar een woning (ver)koopt, verdeel je de waardeverandering tijdsevenredig tussen de koper en verkoper. Verkoop je bijvoorbeeld per 1 juli 2024 een woning? En bedraagt het verschil tussen de WOZ-waarde van 2024 en 2025 € 40.000? Dan is de gerealiseerde waardestijging € 20.000 voor jou en de ongerealiseerde waardestijging € 20.000 voor de koper.
Let op
Een verschil tussen de verkoopprijs en de WOZ-waarde telt niet mee als het werkelijke rendement in box 3.
3. Verbetering en uitbreiding onroerende zaken
De Hoge Raad oordeelde eerder al dat je bij de berekening van het werkelijke rendement geen rekening mag houden met aftrek van kosten. Sinds 20 december 2024 geldt: een waardevermeerdering van een onroerende zaak die ontstaat door verbetering of uitbreiding van de onroerende zaak valt niet onder het werkelijke rendement.
Let op
Het is niet altijd eenvoudig of het bij een uitgave gaat om verbetering, uitbreiding of onderhoud. Dit wordt beoordeeld op basis van eerdere uitspraken van de Hoge Raad. Vaak is hiervoor een andere WOZ-beschikking nodig.
4. Geen voordeel wegens eigen gebruik
Gebruik je de onroerende zaak zelf? Dan hoef je geen voordeel wegens eigen gebruik mee te nemen in het werkelijke rendement. Dit wordt door de Hoge Raad vastgesteld op nul.
Box 3-stelsel vanaf 2028
De wijze waarop de Hoge Raad het werkelijke rendement invult onder het huidige box 3-stelsel staat los van het nieuwe box 3-stelsel. De nieuwe regels voor box 3 gaan niet eerder gelden dan in 2028. Vanaf dat moment kan de wetgever de invulling van het werkelijke rendement aanpassen.
Meer weten?
Heb je vragen over het berekenen van het werkelijke rendement van onroerende zaken in box 3? Neem dan contact op met een mkb-adviseur van Countus. We helpen je graag verder!