Algemeen

Heb je een recreatiewoning? Let op het btw-risico

Halbe van den Berg
10 dec 2019
vakantiewoningen aan meer en bosrand

Als particuliere eigenaar van een recreatiewoning word je voor het verhuren van deze woning vaak als btw-ondernemer aangemerkt. Onlangs deed het Hof een uitspraak over deze kwestie. Kom erachter wat dit voor jou als huiseigenaar betekent.

Tot en met 2010: voorbelasting aftrekken

Bij de aankoop van een recreatiewoning tot en met 2010 kon je in de meeste gevallen de voorbelasting volledig aftrekken. De recreatiewoning werd in dat geval volledig tot je ondernemingsvermogen (voor de btw) gerekend. Als eigenaar was je btw verschuldigd vanwege het privégebruik van de woning.

2011 en daarna: inschatting zakelijk en privégebruik

Op dit moment moet je bij de aankoop van een recreatiewoning een inschatting maken van het zakelijke en het privégebruik van de woning. Op basis van de verhouding zakelijk gebruik/totaal gebruik is de voorbelasting bij aankoop aftrekbaar. Je bent geen btw verschuldigd voor het privégebruik. Als de verhouding in het zakelijke en privégebruik de jaren erna wijzigt, wordt de oorspronkelijke aftrek herzien op basis van het werkelijke gebruik van de woning.

Leegstand: privé of zakelijk?

In een recente uitspraak heeft het Hof Arnhem-Leeuwarden geoordeeld dat de periode van leegstand naar rato moet worden verdeeld onder privégebruik en zakelijk gebruik. Dit geldt voor recreatiewoningen die zijn aangeschaft voor 2011.

Stel: je woning staat 22 weken leeg. Je hebt de woning 20 weken verhuurd en 10 weken voor privédoeleinden gebruikt. Dat moet je bij het vaststellen van de maatstaf van heffing voor het privégebruik uitgaan van de verhouding werkelijk privégebruik/totaal gebruik.

Dit betekent dat je 10/30 deel van de kosten van aanschaf (10/30 van 1/10 per jaar) en gebruik van de recreatiewoning als maatstaf van heffing voor het privégebruik moet nemen. Het Hof komt tot deze conclusie omdat de eigenaar van de woning ook in de perioden van leegstand kon beschikken over de woning.

Beschikking over de woning

De contractuele overeenkomsten met bijvoorbeeld de parkbeheerder zijn van groot belang om vast te stellen of je als eigenaar ook in perioden van leegstand vrijelijk over de woning kunt beschikken. Is dat niet het geval dan kun je de heffing over het privégebruik in het voorbeeld mogelijk beperken tot 10/52 van de jaarlijkse kosten (1/10 van de aanschafkosten + kosten van gebruik en onderhoud).

Aanschaf onroerende zaken vanaf 2011

Heeft de uitspraak ook gevolgen voor het privégebruik van een recreatiewoning die je in 2011 of later hebt aangeschaft? Wij verwachten van wel.

Op 31-12-2010 was je btw verschuldigd over het privégebruik. Dat privégebruik werd tot de genoemde datum als een fictieve dienst in de heffing betrokken. Vandaar de discussie over de hoogte van de maatstaf van heffing wegens privégebruik.

In 2011 en daarna moet je bij de aanschaf van onroerende zaken die je zowel zakelijk als voor privédoeleinden gebruikt, meteen bij aanschaf de mate van aftrek vaststellen. Als er sprake is van privégebruik, dan is de aan het privégebruik toe te rekenen btw niet aftrekbaar. De voorbelasting is naar evenredigheid van het gebruik ervan voor bedrijfsactiviteiten van de ondernemer, aftrekbaar.

Gevolgen van de uitspraak

Hieruit kunnen we opmaken dat als de woning in een periode van leegstand ook voor privédoeleinden beschikbaar is, de leegstand niet als uitsluitend zakelijk kan worden aangemerkt. De regelgeving bij leegstand van uitsluitend zakelijk gebruikte panden die zowel belast als vrijgesteld worden gebruikt, is niet simpelweg van toepassing bij recreatiewoningen gebruikt voor zowel belaste zakelijke doeleinden als niet-economische activiteiten (het privégebruik).

De periode van leegstand zal bij recreatiewoningen aangeschaft na 2010 naar evenredigheid van het gebruik moeten worden toegerekend aan het zakelijke (belaste) gebruik en het privégebruik. Als dit gebruik tijdens de jaren van gebruik wijzigt zal op grond van de herzieningsbepalingen de aftrek moeten worden gecorrigeerd.

Er is namelijk bepaald dat de aftrek bij gemengd gebruikte onroerende zaken wordt gebaseerd op het werkelijke gebruik van het onroerend goed. We moeten dus uitsluitend naar het daadwerkelijke gebruik kijken om de mate van aftrek te kunnen bepalen.

Btw-tarief

Naast de vaststelling van de maatstaf van heffing spreekt het Hof zich uit over het toe te passen btw-tarief. Het Hof besluit dat het algemene tarief van 21% van toepassing is op het privégebruik van een recreatiewoning. ​

Btw-risico

Eigenaren van recreatiewoningen moeten beoordelen in hoeverre zij vrijelijk kunnen beschikken over deze woning. Ook overeenkomsten met parkbeheerders moet je in die beoordeling meenemen. Is de periode van leegstand mede toerekenbaar aan privégebruik? Dan loop je als eigenaar een btw-risico. Wellicht kun je dat risico vermijden.

Meer weten?

Welke invloed heeft het bezit van een recreatiewoning op de btw die je moet betalen? Als je daar meer over wilt weten, ga dan naar het contactformulier of neem contact op met Halbe van den Berg.

✆ 06 – 103 62 602

h.vandenberg@countus.nl

Meer informatie? Neem contact op met Halbe van den Berg
Neem contact op met Halbe van den Berg