Algemeen

7. Eindejaarstips voor de woningeigenaar

10 dec 2019

Wat kun je dit jaar nog in gang zetten om minder belasting te betalen? Bekijk hiervoor de Countus eindejaartips 2019 voor de woningeigenaar.

1. Schenk vrijgesteld ten behoeve van eigen woning

Per 1 januari 2017 bestaat een schenkingsvrijstelling voor de eigen woning. Voor 2019 bedraagt deze vrijstelling € 102.010. Deze vrijstelling kun je onder voorwaarden benutten gespreid over 3 opeenvolgende jaren. De geschonken bedragen moet je uiterlijk in het tweede kalenderjaar na het kalenderjaar waarin de eerste schenking is gedaan, gebruiken voor de eigen woning.

De vrijstelling is niet beperkt tot schenkingen tussen ouders en kind. Hierdoor kun je ook buiten de gezinssituatie gebruikmaken van de vrijstelling. Wel blijft de beperking van kracht dat de begunstigde tussen de 18 en 40 jaar moet zijn. Als de schenking gespreid plaatsvindt, moet op alle momenten aan deze voorwaarde worden voldaan.

Degene die de schenking ontvangt, moet deze gebruiken voor de eigen woning. Het gaat om de verwerving of verbouwing van een eigen woning, de afkoop van rechten van erfpacht, opstal of beklemming met betrekking tot die woning en de aflossing van de eigenwoningschuld of de restschuld na verkoop van de eigen woning.

Tip!
De schenking leidt bij jou tot een lager belastbaar vermogen in box 3. Schenk je nog in 2019? Dan bespaar je in 2020 belasting in box 3.

Let op!
De verhoogde schenkingsvrijstelling voor de eigen woning is eenmalig. De verkrijger kan hier maar 1 keer per schenker gebruik van maken. Heb je als schenker ten aanzien van dezelfde verkrijger in 2010 tot en met 2014 al gebruikgemaakt van de toenmalige verhoogde schenkingsvrijstelling? Dan is dit vanaf 2017 niet meer mogelijk. Heb je in 2015 of 2016 onder de verhoogde schenkingsvrijstelling eenmalig een bedrag geschonken aan je kind voor de eigen woning (maximaal € 52.752 respectievelijk € 53.016) en deze aangevuld in 2017 maar niet in 2018? En heb je in 2017 niet je maximale vrijstelling gebruikt? Dan mag je het restant van de vrijstelling van 2017 nog gebruiken in 2019?

Heb je in 2015 of 2016 onder de verhoogde schenkingsvrijstelling eenmalig een bedrag geschonken aan je kind voor de eigen woning (maximaal € 52.752 respectievelijk € 53.016) en deze aangevuld in 2018 maar niet in 2017? En heb je in 2018 niet je maximale vrijstelling gebruikt? Dan mag je het restant van de vrijstelling van 2018 nog gebruiken in 2019 en 2020? De regeling van compensatie en aanvullingen van schenkingen in het verleden is complex. Raadpleeg dus altijd een deskundige. Wij kunnen je daarbij helpen.

2. Spreid de schenking over 3 jaren en voorkom boeterente

Vanaf 2017 is het ook mogelijk om de hoge schenkingsvrijstelling van € 102.010 te gebruiken voor een schenking die je spreidt over 3 achtereenvolgende jaren. Als de ontvanger van de schenking deze gebruikt voor aflossing van de schuld inzake de eigen woning, kan hij de boeterente hierdoor misschien (deels) voorkomen. Wel moet de ontvanger op alle momenten voldoen aan de leeftijdsgrens. Als iemand bijna 40 is, zijn gespreide schenkingen dus niet mogelijk.

3. Los je geringe hypotheekschuld af

Als je geen hypotheekrente in aftrek brengt, hoef je ook geen eigenwoningforfait bij te tellen. Om die reden kan het verstandig zijn om een lage hypotheekschuld af te lossen. Bijkomend voordeel is dat hiermee ook je box 3-vermogen lager wordt en je dus ook minder belasting in box 3 betaalt. Uiteraard moet je dan wel zorgen dat je uiterlijk 31 december 2019 aflost.

Let op!
Deze regeling wordt vanaf 2019 over een periode van 30 jaar geleidelijk afgeschaft. Je voordeel zal dus per jaar kleiner worden en uiteindelijk verdwijnen.

Let op!
Bedenk vooraf of je mogelijk op een later moment geen ander bestedingsdoel hebt voor het voor de aflossing gebruikte box 3-vermogen. Als je later opnieuw een hypotheek voor je woning afsluit, is de rente namelijk niet meer aftrekbaar.

4. Onderzoek rentemiddeling

Rentemiddeling biedt een mogelijkheid om tegen een lagere hypotheekrente te lenen. En dat zonder dat ineens de boeterente betaald hoeft te worden vanwege vervroegd aflossen. Bij rentemiddeling is de boeterente namelijk niet ineens verschuldigd, maar wordt dit uitgesmeerd over de nieuwe rentevastperiode. Hiermee wordt een lagere hypotheekrente ineens bereikbaar voor een veel grotere groep. Onderzoek daarom of in jouw situatie rentemiddeling een mogelijkheid is.

De boeterente bij rentemiddeling is eveneens aftrekbaar. Naast de boeterente kan het rentepercentage ook verhoogd worden met andere opslagen die geen verband houden met de boeterente. Bijvoorbeeld een opslag voor het risico van vroegtijdig aflossen van de hypotheekschuld.

Deze andere opslagen, bovenop de hypotheekrente en de boeterente, mogen in totaal niet hoger zijn dan 0,2%. In dat geval is er ook sprake van renteaftrek voor de andere opslagen.

Tip!
Het tarief waartegen de (boete)rente in aftrek kan worden gebracht, wordt afgebouwd tot 37,05% (2023). In 2019 is de rente maximaal aftrekbaar tegen 49%. Door dit jaar een lening over te sluiten en de boeterente te betalen, kun je mogelijk een fiscaal voordeel behalen ten opzichte van de rentemiddeling.

Let op!
Als het percentage van de andere opslagen hoger is dan 0,2%, kan over de gehele andere opslag geen rente worden afgetrokken. Je moet dan de betaalde rente herrekenen naar de rente die je mag aftrekken als betaalde hypotheekrente.

5. Betaal hypotheekrente vooruit

Valt je inkomen in 2020 in een lager tarief dan in 2019 en/of wil je je box 3-vermogen verlagen? Dan is het misschien financieel aantrekkelijk om je hypotheekrente in 2019 vooruit te betalen. Je hypotheekrente wordt in 2019 dan nog afgetrokken tegen het hogere tarief en je box 3-vermogen zal per 1 januari 2020 lager zijn.

Let op!
Je mag in 2019 maximaal de in 2019 vooruitbetaalde hypotheekrente van het eerste halfjaar van 2020 in aftrek brengen.

Let op!
Trek je de hypotheekrente in 2019 af tegen het tarief van de hoogste schijf? Dan behaal je in ieder geval een voordeel van 3%-punt. Het maximum waartegen je de hypotheekrente mag aftrekken, wordt in 2020 namelijk verder verlaagd van 49% naar 46%. De aftrek van hypotheekrente en andere aftrekposten wordt vanaf 2020 versneld afgebouwd naar 37,05% in 2023. Ook het tarief van de tweede schijf daalt in 2020, namelijk van 38,1% naar 37,35%.

6. Plan de verkoop van je eigen woning slim rondom de jaarwisseling

Verkoop je je eigen woning? Dan kan het financieel nadelig zijn wanneer de overdracht bij de notaris voor 1 januari 2020 plaatsvindt. Als je de ontvangen koopsom namelijk niet direct gebruikt voor de aankoop van een nieuwe eigen woning, valt deze per 1 januari 2020 in box 3. Je kunt de belastingheffing in box 3 eenvoudig voorkomen door de overdracht te verplaatsen naar bijvoorbeeld
2 januari 2020.

Tip!
Plan de overdracht van je eigen woning bij de notaris slim en bespaar box 3-heffing. Draag je je eigen woning bij de notaris over voor 1 januari 2020 en gebruik je de ontvangen koopsom nog voor 1 januari 2020 voor de koop van een nieuwe eigen woning bij de notaris? Dan valt de ontvangen koopsom niet in box 3.

Let op!
Het schuiven met de datum is niet altijd eenvoudig, omdat de koper mogelijk een tegenovergesteld belang heeft.

7. Plan de koop van je eigen woning slim rondom de jaarwisseling

Koop je een eigen woning en betaal je deze aankoop (gedeeltelijk) met eigen geld? Dan kan het financieel nadelig zijn wanneer de overdracht bij de notaris na 1 januari 2020 plaatsvindt. Het eigen geld behoort dan namelijk per 1 januari 2020 nog tot je vermogen in box 3. Je kunt de belastingheffing in box 3 eenvoudig voorkomen door de overdracht te verplaatsen naar bijvoorbeeld 29 december 2019.

Let op!
Het schuiven met de datum is niet altijd eenvoudig, omdat de verkoper mogelijk een tegenovergesteld belang heeft.

8. Verhuur tweede woning aan je kind(eren)

Heb je al dan niet studerende kinderen die nauwelijks een betaalbare huur- of koopwoning kunnen vinden en beschik je over voldoende privévermogen in box 3? Overweeg dan een woning te kopen en aan hen te verhuren. Dit heeft verschillende fiscale voordelen.

De eventuele waardestijging van de woning is onbelast, de ontvangen huur eveneens. Je kinderen hebben waarschijnlijk recht op huurtoeslag, waardoor je iets meer huur kunt vragen. Die moet wel zakelijk zijn. Is de huur, ondanks de huurtoeslag, toch nog te hoog voor je kinderen, dan kun je een deel van de huur terugschenken. In 2019 is een schenking per kind tot € 5.428 onbelast.

Let op!
Koppel de schenking wel los van de huurbetalingen en ga dit bijvoorbeeld niet met elkaar verrekenen! Een extra voordeel voor jou is dat de waarde van de woning in box 3 slechts gesteld wordt op een deel van de WOZ-waarde. Dat komt door de verhuurde staat van de woning. Op deze manier beschikken je kinderen over een niet al te dure woonruimte, terwijl jij nog een mooi rendement maakt!

Meer weten?

Wil je meer weten over deze eindejaarstips voor de woningeigenaar? Ga naar het contactformulier in of neem contact op met je ondernemersadviseur.